La principal referencia hipotecaria el Euribor, se sitúa en su nivel más bajo, el 1,90%, y puede abaratar 183 euros la cuota de un préstamo de 122.000 euros. Sin embargo, las entidades financieras están limitando esta rebaja, y exigiendo a sus clientes avales y contratación de productos que hacen que se encarezcan. Sin embargo, varios factores pueden impedir que el cliente aproveche al máximo esta rebaja.

Nuestro estudio.

Un técnico de Consumidorex, ha visitado varias entidades financieras solicitando un préstamo hipotecario, para la adquisición de una vivienda de segunda mano, con un precio de 170.000 euros y solicitábamos una hipoteca de 130.000 euros. Los datos personales de quien solicitaba la hipoteca era mujer, soltera, de 34 años, con unos ingresos netos mensuales de 1.074,00 euros, sin cargas familiares y sin préstamos adquiridos, con una economí­a demostrablemente saneada.

Las entidades financieras visitadas han sido Banco Bilbao Vizcaya Argentarí­a (BBVA), Banesto, Bankinter, Banco Caixa Geral, Banco Popular, Caja Badajoz, Caja Duero y Caja Extremadura.

Todas las entidades financieras visitadas excepto dos (Banesto y Caja Badajoz) nos solicitan obligatoriamente aval, aunque estemos solicitando menos del 80% del valor de la vivienda. Curiosamente las dos que no nos requieren aval, ofrecen el referencial más alto (1%), que el resto de sus compañeras.

Además en la mitad de las entidades visitadas (Banco Caixa Geral, Banesto, Caja Badajoz y Caja Duero), nos informan de que para concedernos la hipoteca, el pago de cuota mensual no puede superar un tanto por ciento, de nuestro salario mensual, en todo caso nunca superior al 40%.

Diferencial con obligaciones

Todas las entidades financieras analizadas nos han ofrecido como í­ndice de referencia el euribor, nosotros para el calculo de las cuotas mensuales le hemos dado un valor al euribor del 2% (media aproximada del euribor del mes de febrero y marzo).

Que el diferencial por parte de algunas entidades financieras ha aumentado en los últimos tiempos en parte por la bajada del euribor es notorio. Los más altos se están aplicando por el BBVA, Banesto y Bankinter.

Caso aparte merece Caja Badajoz, que aunque nos aplique un diferencial del 0,60%, nos impone una cláusula por la que nos obliga a tener un mí­nimo de referencia en la hipoteca del 3,75% y un máximo del 12%, con el fin de que la entidad se asegure a buen recaudo sus ingresos, por mucho que baje el euribor. Lo mismo nos aplican Caja Extremadura, pero con una referencia mí­nima del 3%.

El resto de las entidades financieras estudiada, Banco Popular, Banco Caixa Geral, Caja Duero y Caja Extremadura, nos ofrecen varios diferenciales, para que el consumidor elija entre un diferencial bajo (entre 0,25% y 0,75%) pero con la obligación de contratar varios productos.

Seguro de protección.

Las entidades financieras ofrecen este seguro de protección de pagos (SPP) con el fin de garantizan el pago de las cuotas de un préstamo en situaciones de pérdidas de ingresos como pueden ser el desempleo o la incapacidad temporal. Su finalidad es que cuando surja alguna eventualidad, la entidad aseguradora se encargue de hacer efectivas las cuotas. Su precio oscila en función del tipo de producto que se contrate y de la cobertura que tenga. Las entidades visitadas que obligan a contratar este seguro son Caja Duero y Banco Caixa Geral, Caja Extremadura lo plantea como opcional en la gama de productos a contratar.

El problema del Aval.

Si ya de por sí­ resulta ardua la labor de conseguir financiación para adquirir una vivienda, aún se complica más cuando las entidades exigen un aval de personas distintas del o de los adquirentes peticionarios del préstamo. Son variadas las causas por las que las entidades exigen avales pero, fundamentalmente, lo hacen ante dos supuestos, la precariedad laboral, contratos basura, o de que el importe del préstamo solicitado rebase el 80 % del valor de tasación de la vivienda.

Pero en nuestro caso particular, no se daban ninguna de las causas, ya que estamos solicitando un crédito de menos del 80% del valor de la vivienda, tenemos un contrato indefinido, y la cuota a pagar no supera el 40% de nuestro salario mensual. Aún así­, casi todas las entidades financieras visitadas lo exigen, excepto Banesto y Caja Badajoz.

Resultado de nuestro informe

Disponer de una nómina fija, ser titular de bienes inmuebles o poseer una cuenta corriente saneada son los requisitos que los bancos o cajas de ahorros exigí­an a un cliente a cambio de concederle un préstamo. Quien cumpla con alguna de estas tres condiciones -o más de una, en caso de solicitar sumas abultadas- y pueda demostrar su solvencia no necesitaba ningún aval hace 18 meses, sin embargo hoy en dí­a, especialmente a personas que tratan de acceder a su primera vivienda, es todo lo contrario. Casi todas las entidades bancarias exigen al solicitante del préstamo un aval que reduzca el riesgo que asume la caja o banco. El problema comienza cuando no podemos disponer de la generosidad de un avalista.

Además, existen entidades de crédito como Caja Extremadura, a la que no le interesa conceder en la actualidad préstamos hipotecarios, ya que a parte de considerarnos como cliente de riesgo (nos lo comunicó en la entrevista), e invitarnos a trabajar con nuestra entidad financiera, nos concede un préstamo a 25 años, por lo tanto imposible de asumir con nuestros ingresos, ya que estarí­amos destinando más del 60% de nuestros ingresos mensuales al pago de la hipoteca, además nos informa que su primera revisión será a los tres meses (esperando un remonte del euribor) y las sucesivas serí­an anuales.

El segundo problema que tenemos que tener en cuenta, después de buscar nuestra avalista, es estudiar las distintas ofertas del mercado, ya que ahora las entidades financieras nos ponen como obligación para ofrecernos el mejor diferencial la contratación de productos que beneficien los ingresos finales de la entidad de crédito.

Por ejemplo si comparamos el diferencial más bajo 0,25% ofrecido por Caja Duero, esta nos impone la contratación de productos con un gasto inicial de aproximadamente 2.300,00 euros, y con un gastos anual por la contratación de estos productos de aproximadamente 715 euros, nos ofrece un préstamo hipotecario que a 40 años resultarí­a con una cuota mensual de 410,98 €.

Si lo comparemos con la entidad financiera donde menos obligaciones de contratación nos imponen, en este caso Banco Caixa Geral, nos ofrece un préstamo con un diferencial del 0,75%, obligándonos tan solo a solicitar el aval y a domiciliar la nómina, por lo tanto con cero gastos por obligaciones de contratación de productos, nos ofrece un préstamo hipotecario que a 40 años resultarí­a con una cuota mensual de 446,85 €.

La diferencia que ve el consumidor es la del 0,50% en el diferencial, y con un ahorro en la cuota mensual de 35,87 euros al mes en Caja Duero, respecto a Banco Caixa Geral. Sin embargo si tenemos en cuenta los gastos por la contratación de productos en Caja Duero por 2.300,00 euros, estos no se amortizarí­an hasta pasado más de cinco años. Pero aún así­, no tendrí­amos ningún ahorro con el diferencial más bajo, ya que estarí­amos obligados al pago del seguro de vida, seguro de hogar y plan de pensiones o jubilación durante toda la vida del préstamos, con un pago anual de 715 euros, por lo que no tendrí­amos ningún ahorro en elegir el diferencial más bajo.